Louer ou acheter : la question se tranche en années, pas en mensualités

En bref : mettre un loyer en face d'une mensualité oppose une dépense à un mélange. Une mensualité contient des intérêts, qui partent comme un loyer, et du capital, qui change simplement de poche. Le vrai écart se joue ailleurs : une somme quitte le compte le jour de la signature et ne revient jamais. Sur l'exemple chiffré de cet article, il faut treize ans pour que l'achat repasse devant la location à prix stables, six ans et demi si le bien prend 1,5 % par an. La question utile n'est donc pas combien par mois, mais combien d'années tu restes.

Deux chiffres du même format, deux natures différentes

Un loyer de 900 euros et une mensualité de 1 102 euros s'affichent pareil : un montant, un jour du mois, une ligne sur le relevé. Le rapprochement est irrésistible, et il fausse tout ce qui suit.

Dans cette mensualité, la première année, 619 euros partent en intérêts et 483 remboursent du capital. Les intérêts se comportent exactement comme un loyer : ils achètent l'usage de l'argent et ne laissent rien derrière eux. Le capital, lui, change de poche. Il quitte le compte courant pour se loger dans la valeur du bien, où il redevient disponible le jour de la revente, pas avant.

Opposer 900 euros à 1 102 euros revient donc à opposer une dépense à un mélange. La comparaison honnête met face à face ce qui ne revient jamais, des deux côtés. Et là, l'écart se resserre beaucoup plus qu'on ne l'imagine.

Le mois 0, la ligne qu'aucun simulateur n'affiche

Prenons un appartement à 250 000 euros dans l'ancien, financé par un prêt de 225 000 euros sur 25 ans, en face d'un loyer comparable de 900 euros. Avant même la première mensualité, il existe une journée où le compte se vide.

L'apport n'a pas disparu, il a déménagé : du compte vers le bien. Les 28 700 euros restants, eux, ne se retrouvent nulle part. Ni dans la valeur du logement, ni dans une épargne, ni dans une mensualité plus basse. Ils sont le prix payé pour entrer, et aucun simulateur de prêt ne les fait apparaître, puisqu'ils ne relèvent pas du prêt.

Regarde l'effet sur une projection plutôt que sur un total. Pendant six mois, la réserve de précaution n'existe plus, au moment exact où un logement neuf pour toi est le plus susceptible de réclamer un plombier, un électricien ou une chaudière. La taxe foncière, elle, tombera à la mi octobre sans tenir compte de ta situation. Ce creux là n'apparaît sur aucune simulation, et il explique une bonne part des premières années difficiles chez les nouveaux propriétaires.

La mensualité n'est pas la facture du logement

Une fois les clés remises, la mensualité continue toute seule pendant que d'autres échéances s'installent autour d'elle, chacune avec son horloge : la provision de copropriété au trimestre, le fonds de travaux, la régularisation annuelle, l'assurance, la taxe foncière à l'automne, et ce qui casse. Le calendrier complet de ces lignes est détaillé ici, avec le mois où elles se croisent.

Dans notre exemple, elles ajoutent environ 264 euros par mois à la mensualité. Rien de tout cela ne figure au tableau d'amortissement, et rien de tout cela ne se négocie.

Ce qui ne revient jamais, des deux côtés

La première année, louer coûte 419 euros de moins. Le résultat déstabilise, parce que l'intuition annonce l'inverse. Il s'explique en deux temps : la part d'intérêts est à son maximum au tout début du prêt, et le loyer n'a pas encore été indexé une seule fois.

Le point de croisement

Deux forces travaillent ensuite en sens contraire. Le loyer se révise chaque année sur l'indice de référence des loyers, mettons 2 % dans l'exemple. La part d'intérêts fond mécaniquement à chaque échéance remboursée. Dès la troisième année, l'acheteur perd moins d'argent que le locataire, et il commence à rattraper.

Reste à savoir ce qu'il rattrape. Une avance de 28 700 euros offerte au locataire le jour de la signature, à raison de quelques centaines d'euros par an au départ.

À prix stables, l'exemple met treize ans à revenir à zéro. Si le bien prend 1,5 % par an, la bascule avance à six ans et demi, parce que la hausse s'ajoute au rattrapage annuel au lieu de le laisser travailler seul. L'écart entre ces deux dates dit l'essentiel : la décision ne se joue pas sur la mensualité, elle se joue sur la durée de détention et sur ce que fait le marché pendant ce temps.

Cette courbe est déjà indulgente. Elle laisse de côté les honoraires d'agence à la revente, les semaines pendant lesquelles le bien reste en vitrine, et la panne qui n'était pas au programme. Chacune de ces lignes repousse encore le croisement.

Quatre leviers qui déplacent la bascule

• La durée de détention. Le seul levier gratuit, et de loin le plus puissant : rien ne change dans le calcul, sauf le nombre d'années sur lesquelles s'étale le ticket d'entrée.
• Le montant des frais d'entrée. Dans le neuf, les droits de mutation réduits divisent les frais d'acquisition par trois environ. Le prix au mètre carré est en général plus élevé, donc une partie du gain se reprend ailleurs.
• L'écart local entre loyer et mensualité. Là où les loyers sont tendus et les prix modérés, l'achat rattrape vite. Là où les prix se sont envolés sans que les loyers suivent, la bascule recule de plusieurs années.
• Le taux. Il ne fixe pas seulement la mensualité, il fixe la proportion d'intérêts, donc la vitesse à laquelle tu cesses de payer pour rien. Les taux d'État donnent le tempo de cette variable.

Ce que la location achète, et qu'on ne compte jamais

Un locataire qui change d'avis donne son congé : trois mois de préavis, un seul en zone tendue. Un propriétaire qui change d'avis met son bien en vente, paie des honoraires, attend un acquéreur, puis solde un prêt dont il n'a presque remboursé que les intérêts. Acheter et revendre deux ans plus tard dans un marché plat reste le scénario le plus coûteux du lot, très loin devant la location.

L'argument inverse tient tout aussi bien, et personne ne le chiffre non plus. À la vingt cinquième année, la mensualité s'arrête net. Le loyer, lui, continue, indexé, jusqu'au dernier mois. Sur trente ans, le classement s'inverse presque toujours. Sur cinq, presque jamais.

Quatre questions avant d'ouvrir un simulateur

1. 1
   Combien d'années je reste, honnêtementPas la durée du prêt, la durée de vie dans ce logement. Un poste qui bouge, un couple qui se forme ou se défait, une ville qu'on quitte : tout ce qui raccourcit la détention pousse le point de bascule hors d'atteinte.
2. 2
   Ce qu'il reste sur le compte le lendemain de la signatureLe chiffre à écrire, ce n'est pas l'apport, c'est le solde du surlendemain. Si la réserve tombe sous trois mois de charges fixes, l'achat commence par une période de fragilité que la mensualité va accompagner pendant des années.
3. 3
   Quelle mensualité mon mois supporte, pas celle que la banque valideLe taux d'endettement regarde des totaux, ton compte vit des dates. L'écart entre les deux se mesure avant de signer, pas au premier automne.
4. 4
   Quel mois de l'année encaisse le chocTaxe foncière à l'automne, appel de charges au trimestre, régularisation après l'assemblée générale. Poser ces dates sur douze mois montre tout de suite le mois qui ne passe pas.

Le simulateur de budget prévisionnel ci-dessous sert à tester le mois d'après avant qu'il existe : pose le solde du lendemain de la signature, la mensualité à sa date, les charges à la leur, et regarde par où passe la courbe sur les douze mois suivants.

Dans , cet arbitrage ne s'affiche pas comme un verdict. Les échéances du logement occupent leurs jours réels dans le Calendrier, l'onglet Horizon prolonge le solde jusqu'à l'automne, et le mois de la taxe foncière se voit au printemps, quand il est encore temps d'en faire quelque chose.

Questions fréquentes

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Les montants servent d'exemple chiffré et non de référence de marché : taux, prix, loyers et fiscalité varient selon la période et la commune. Fais vérifier ton cas par un professionnel avant un engagement de cette taille.

Pour aller plus loin

Sources